L'effet de levier sans stress

Nous connaissons des investisseurs - l'un d'entre eux se reconnaitra ;-) - qui nous affirment connaître des gens qui se sont enrichis avec l'immobilier mais aucun qui ne soient enrichis grâce aux actions.

Ces individus sont "aveuglés" par des facteurs propres à l'immobilier, un secteur qui a connu des facteurs très favorables durant les dernières années :

- l'illiquidité du bien qui a protégé l'investisseur des coûts liés aux achats / ventes répétés ainsi qu'à la fluctuation des prix sur courtes périodes.

- la hausse des biens immobiliers durant les 50 dernières années avec une hausse déraisonnable ces 10 dernières années (mais comme nous le voyons depuis 2008, cette hausse n'est pas éternelle).

- une imposition favorable : réduction d'impôts, non imposition sur plus-values immobilières, ...

- un effet de levier important.

Nous allons nous pencher davantage sur cet effet de levier. En effet, tout acquéreur d'un bien immobilier bénéficie en général d'un privilège qui sublime tout rendement : le prêt bancaire.

Démonstration avec un exemple :

Imaginons un ménage lambda qui achète une maison d'une valeur de 200 000 EUR. Pour acheter ce bien, elle fait un apport en cash de 20 000 EUR.

==> son effet de levier est donc de 200 000 / 20 000 = 10 !

Ce qui signifie que si son bien immobilier prend 2% de valeur par an, ce ménage voit son patrimoine croitre de 2% x 10 = 20 % par an !

Attention, car l'effet de levier peut se transformer en "effet massue". Si ce bien perd 2% de valeur tous les ans, le ménage voit au contraire son patrimoine immobilier baisser de -2% x 10 = -20% par an !

Si le ménage a acquis ce bien pour le louer et que le loyer est logiquement indexé à la valeur du bien, il est fortement probable que les revenus issus du bien baissent alors que dans le même temps le coût du crédit reste identique, voire pire, il peut augmenter !

Par cet exemple simple, nous voulons schématiquement vous montrer que l'effet de levier, dans le cadre d'un investissement immobilier, permet de sublimer un rendement uniquement quand les conditions suivantes sont respectées :

- hausse de la valeur du bien

- système bancaire qui accorde des prêts facilement

- des taux accommodants : de préférence le plus faible possible et stables dans le temps (= taux fixe de préférence)

- une capacité du ménage à rembourser ses échéances bancaires jusqu'à la fin du crédit.

Enfin, il ne faut pas oublier que plus cet effet de levier est élevé, plus le ménage est relativement endetté. Ce qui signifie que tout "accro" dans le schéma initial peut être fatal pour le patrimoine du couple : incident divers sur le bien non pris en charge par l'assurance, une baisse des revenus qui ne permet plus d'assurer la charge du crédit, une baisse de l'immobilier...

Autant d'événements qui peuvent être lourds en conséquence et que tout investisseur dans la pierre ne doit ignorer. Le gain peut être effectivement important, mais de nombreux risques sont présents.

A Valeur et Profit, nous apprécions un autre effet de levier qui permet d'acquérir des actifs moins chers que leur valeur "économique" et sans endettement : l'effet de levier comptable ou effet de levier technique.

Certes, cet effet de levier permet rarement d'atteindre des effets multiplicateurs de 10 ou plus, mais il offre l'avantage de donner à son utilisateur une marge de sécurité élevée. A nos yeux le rapport rendement / risque est plus favorable à l'effet de levier technique qu'à l'effet de levier lié à l'achat d'un bien immobilier du fait d'un endettement nul.

En effet, dans notre approche, plus l'effet de levier est élevé, plus le risque sera faible. Tout le contraire de ce que nous avons vu pour l'immobilier.

Appliquons cet effet de levier technique avec un exemple d'un investisseur dans la valeur

Il a repéré un titre dont la valeur des actifs tangibles nets de toutes dettes (financières, fournisseurs, fiscalité, ...) est de 10 M EUR. Hors cette société est cotée en bourse et valorisée pour 5 M EUR. Cerise sur le gâteau, cette entreprise fait des bénéfices. Ce qui confirme une certaine valeur des actifs : la valeur comptable et la valeur économique semblent concorder.

Si l'investisseur acquière ce titre qui valorise l'entreprise pour 5 M EUR, l'effet de levier technique sera de :

10 M EUR (valeur des actifs nette de dettes ) / 5 M EUR (capitalisation boursière du titre) = 2

Vous comprenez bien que si dans un excès de pessimisme des vendeurs amènent la capitalisation boursière de cette entreprise à 2 M EUR et que la valeur des actifs nette soit maintenue, non seulement l'acheteur démultiplie son effet de levier (il passe de 2 à 5 !) mais diminue également de façon exponentiel son risque.

Quelles conditions permettent de bénéficier d'un bon effet de levier technique ?

- tout type de marché (bull ou bear)

- des actifs qui ont une valeur stable dans le temps : cash, créances, immobiliers (résidentiel > immobilier entreprise > entrepôts > immobilier industriel > terrains).

Le plus grand avantage de l'effet de levier technique est qu'il ne nécessite aucun endettement et qu'appliqué à un titre d'une entreprise qui fait des profits, vous multiplier vos chances d'augmenter votre rendement.

Nous verrons dans un prochain article les deux autres effets de levier à la porté de l'investisseur : l'achat de titres à crédit et le private equity.